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中國土地估價師執業行為準則

2017-10-19 14:04瀏覽數:86

中國土地估價師執業行為準則
(2011版)

【核心理念】

誠信為本 品牌優先 和諧互助 敢言正道
潔身自律 恪盡職守 科學客觀 貴在自知
注意查證 克製私利 保持中立 管理衝突
資格合法 能力勝任 執業獨立 風險可控
遵守規程 保證真實 言之有據 勇於創新
底稿完整 分類清楚 使用規範 長期保存
來源可靠 審核盡職 利用充分 保守秘密

第一章  總則

  第一條 為規範土地估價師的執業行為,提高土地估價行業的社會誠信度,控製執業風險,根據國家相關法律、法規和《中國土地估價師協會章程》,製定本準則。

  第二條 本準則是土地估價師承接業務、開展估價、保證公正的操作規程,明確了土地估價師執業行為的基本要求。中華人民共和國境內參與土地估價業務的土地評估機構和土地估價人員,均應遵守本準則。

  第三條 本準則所稱核心理念是對行為準則的提煉,闡明了土地評估機構和土地估價師應具有的職業道德觀念;注釋是對核心理念的條文說明;指引示例和禁行示例是供執業土地估價師更好地學習理解核心理念的參考案例。土地估價師在執業過程中應自覺遵守核心理念、注釋和示例所體現的基本原則,但不局限於示例內容。

  第四條 土地估價師執業過程中,除遵守本準則外,還應遵循《城鎮土地估價規程》等國家有關技術標準和中國土地估價師協會製定的技術指引。

第二章  公平競爭行為

  【核心理念】誠信為本 品牌優先 和諧互助 敢言正道

  第五條 誠信為本
  【注釋】 是指土地估價師在開展估價業務時要實事求是,不得作出無法證實和自我標榜的陳述;不得自詡為某一特定領域的專家,或作出其他帶有欺騙性、誤導性的承諾;土地評估機構自我宣傳要真實、準確;任何情況下不貶低競爭對手或散布歪曲事實的消息而誤導客戶,當不得不在客戶麵前與其他土地估價師或評估機構進行比較時,應客觀陳述。
  指引示例1:當發現存在利益衝突(如項目潛在交易方也同時委托對同一標的進行估價)時,及時采用書麵形式如實告知相關利益方。
  指引示例2:在土地估價報告中如實披露土地產權、規劃限製、估價範圍等方麵可能存在的不確定性及瑕疵事項。例如,應如實披露規劃條件正在報批過程中,但尚未得到批複的情況。
  指引示例3:在土地估價報告中如實說明估價中的特殊處理方式(如估價對象在基準地價覆蓋區域之外,評估時參照該基準地價)及其對評估結果的影響。
  指引示例4:告知客戶自己能力不及或無法按時完成的事項。如客戶希望對院落中一座年代較久的假山進行估價,土地估價師經過分析後認為,這座假山有一定曆史價值,有可能是文物,但本人不具備對其判斷的能力和權威性,建議客戶請有能力和資質的專業人士或機構進行文物鑒定。
  禁行示例1:土地估價師及其所在土地評估機構告知或暗示客戶與相關監管部門及其負責人具有特殊關係,能夠影響其態度或可以較方便地獲得政府的審核批準。例如,向客戶炫耀自己與某官員是同學(或親戚、戰友),能夠幫助解決項目難題或在最短時間內拿到批文。
  禁行示例2:在執業中未全麵客觀分析可能影響評估結果的各種相關因素的情況下,隻選取有利於某一交易方的估價信息。例如,在抵押估價中,有意挑選成交價格高的案例,或故意降低修正幅度,以滿足客戶的期望。
  禁行示例3:在客戶麵前對同行進行不恰當地評價,或故意把同行的缺點或問題介紹給客戶,同時隱瞞自己存在同樣缺點或類似問題的事實。通過貶低詆毀同行,抬高自己來獲取估價業務。例如,故意向客戶透露行業自律處罰中限於業內的通報內容,作為“內幕”渲染,以打壓競爭對手。
  禁行示例4:利用廣告、新聞等手段做誇張、虛假或容易引起誤解的宣傳。例如,將本人與相關領導的非工作合影展示給客戶,給客戶留下本人與領導關係密切的印象。

  第六條 品牌優先
  【注釋】 是指土地估價師在開展估價業務時應把良好的行業和專業形象放在首位,以優質的專業服務和誠信的專業精神,打造有特色的專業服務品牌。這裏的“品牌”包括三個層次的含義,其一是指行業品牌,即樹立科學發展觀,維護行業形象,構建可持續發展的文明行業;其二是指土地評估機構的品牌,即土地評估機構應憑借專業能力拓展業務,在公平競爭中贏得市場;其三是指土地估價師的個人品牌,土地估價師作為專業人士在執業過程中應以自己的專業能力和服務意識贏得客戶,尊重同行,公平競爭。
  指引示例1:把本人或所在機構曾經完成過的相關業績,客觀、恰當地展示給客戶。例如,向客戶展示評估業績、獲得的相關獎項、行業協會公布的業績排名、客戶評價等。
  指引示例2:向客戶說明本人或所在機構的執業特點、取得的相關注冊資格及執業範圍,客觀介紹土地估價行業的概況及土地評估機構所處的行業地位。例如,向客戶介紹注冊證書、本機構及相關人員在行業協會擔任的職務、參與過的行業協會的相關課題、出版或發表的文章、專著、參與的學術研討會等。
  指引示例3:向客戶客觀介紹本人履曆和土地評估機構的發展曆程。
  指引示例4:向客戶說明項目實施的要點、難點和相關處理預案。例如,向客戶說明辦理土地產權的必要性,相關政策規定,可能的困難和障礙,預計辦理時間和程序等。
  禁行示例1:通過向客戶提供回扣或饋贈禮金等方式獲取估價業務。回扣或饋贈禮金是指以利益輸送為條件,形成的禮品或資金的往來。例如,土地估價師向客戶承諾如果拿到項目,則可以按照服務費金額的一定比例給予客戶;土地估價師得知某某是該項目的主要負責人,特地登門造訪並贈送貴重禮品,希望該負責人關照本機構取得估價業務。
  禁行示例2:采用競相降價的方式獲得估價項目,擾亂評估市場。例如,土地估價師得知另一家機構的報價比自己低,則采取追低方式進行競爭,以取得評估項目為目的,而不考慮為保障項目質量應付出的基本成本。
  禁行示例3:在執行估價業務時,采用拖延、推諉等消極方式對待客戶。例如,土地估價師承諾的提交報告時間已到,但尚未完成報告,於是謊稱自己生病或出現其他意外情況,從而拖延時間。

  第七條 和諧互助
  【注釋】 是指土地估價師在開展估價業務時應團結互助,尊重同行、尊重客戶,講文明、樹新風,提倡平等、互助、共榮,共建和諧良好的執業氛圍。不得因性別、種族、信仰、職位、專業、文化習俗等不同,在語言、行為等方麵表現出歧視、輕蔑、嘲諷等態度。
  指引示例1:文明用語,禮貌待人。例如,當客戶提出違背規程、規範的要求時,應說明原因並婉言拒絕;當客戶抱怨時,應認真傾聽並詳細說明情況。
  指引示例2:耐心說明土地政策的影響和作用。例如,在執行國有企業改製項目時,土地政策可能會對改製有所製約。因此,針對劃撥土地使用權如何處置的問題,改製企業和評估機構往往會出現意見分歧,土地估價師應根據掌握的相關政策規定和各種可選方案,耐心向業務相關方解釋說明,爭取得到理解和認同。
  禁行示例1:采用人身攻擊的方式貶低他人,抬高自己。例如采用“笨、蠢”等侮辱性語言,或其他不文明語言攻擊、貶損同事、同行或客戶。
  禁行示例2:在少數民族地區執業時,不尊重當地或該民族特有的風俗習慣。例如,在執行寺院相關估價業務時,將個人物品隨意放置於佛案上。
  禁行示例3:歧視殘疾人。例如,承接估價業務時,得知客戶是殘疾人後,用各種理由推托,不接受殘疾人的委托事項。

  第八條 敢言正道
  【注釋】 是指土地估價師應勇於批評與自我批評,敢於向有損行業形象、破壞公平競爭規則、損害公眾利益的現象作鬥爭。不僅自己遵紀守法,而且能依法揭露估價過程中發現的違規事項和背信棄義、違法亂紀行為。土地估價師、土地評估機構對本機構或行業內的執業環境有異議時,應通過正規渠道向行業協會反映,維護自身權益。對行業技術標準中需進一步完善的地方,提出建議和改進措施。
  指引示例1:在與客戶交流時,宣傳土地估價行業在社會經濟生活中的地位、作用,樹立行業良好形象。
  指引示例2:在執業過程中,遇到客戶提出不合理的要求,應明確告知相關規定,講明道理,婉言相拒。例如,對存在產權糾紛的土地,應告知客戶,根據有關規定和估價規範,應先確權,再進行估價。
  指引示例3:發現不按照行業規範和技術標準執業的情況,應及時提醒或向協會如實反映。例如,土地估價師未親自到現場進行查勘,或采用虛假案例進行估價,應及時對其提醒或向協會如實反映。
  指引示例4:在土地估價報告中如實披露存在的瑕疵和不完善之處。例如,如實披露土地出讓協議已簽署,但國有土地使用證尚未取得;評估標的仍處於抵押期內,尚未解押等情況。
  禁行示例1:無原則地遷就客戶利益,從而損害他人或公眾利益。例如,在國有企業收購項目中有意低估土地的價值,損害國家的利益。
  禁行示例2:發現估價人員與客戶之間存在商業賄賂等現象,視而不見,姑息遷就。
  禁行示例3:為迎合客戶,取得不當利益而刻意隱瞞實情。例如,明知估價對象存在被征收等可能,與客戶串通,在估價報告中刻意隱瞞,不如實進行披露。

第三章  公正執業行為

  【核心理念】潔身自律 恪盡職守 科學客觀 貴在自知

  第九條 潔身自律
  【注釋】 潔身自律是指土地估價師不得利用執業之便,或利用開展估價業務過程中知悉的商業秘密、客戶提供的數據資料、評估結果和掌握的內部信息為本人或所在土地評估機構謀取不正當利益。不得以任何方式接受或向客戶索取賄賂或其他好處,也不得通過客戶獲取服務費之外的任何利益。
  指引示例1:對收到的禮物應向上級匯報並退回或上交。例如,某土地估價師在執行業務時,客戶送其高檔禮品,雖再三推辭,客戶仍堅持贈與,某土地估價師隻好拿回上交所在機構,並向上級說明當時的情況。
  指引示例2:時刻注意履行為客戶保密的義務。例如,某土地估價師的同學是某開發公司的負責人,聽說某土地估價師正在開展一項準備掛牌交易的估價業務,於是請其吃飯。某土地估價師不知個中原因,欣然赴宴。席間明白同學意在打探有關項目情況,於是坦誠相告,有關項目情況以公告信息為準,涉及底價等信息恕不能透露,請予諒解。
  禁行示例1:在從事涉及上市估價業務時,利用得到的內部信息進行證券投資獲得利益。例如,涉及上市公司增發股票的估價項目,得知公司的增發計劃後,立即購買其股票,待股票價格上漲後即行拋售,獲取不當利益。
  禁行示例2:為獲取利益,將正在執行的業務的情況透露給與客戶存在利益衝突的各方。例如,私自將評估結果告知交易對方,獲得禮金等。
  禁行示例3:向客戶暗示如果能得到額外的好處,則可以盡力出具其期望的評估結果。例如,客戶提出是否可以提高或降低評估值時,土地估價師回答這個有難度,可能需要花費更多的費用,但澳门网上百家乐願意試試看。

  第十條 恪盡職守
  【注釋】 恪盡職守是指土地估價師要依照國家法規、行業技術標準,勤勉盡職地開展估價業務,維護各方的權益。不偏不倚地對待估價業務中有關利益各方,不以犧牲一方利益為條件而使另一方受益。自覺執行行業規定,承擔社會責任,在保障社會公眾利益的前提下,竭誠為客戶服務。
  指引示例1:對估價相關的各種情況進行全麵、詳盡、深入的調查研究,切實履行應盡的責任,維護土地估價師的職業聲譽。例如,在評估分攤土地使用權價值時,按有關規定合理分攤麵積,並說明評估的是共用土地使用權價值,其權能與一般土地使用權有區別,產權證也有所不同。
  指引示例2:注意專業敏感性。例如,發現客戶提供的權屬文件存疑,主動向有關方麵調查了解,而不是以“客戶應提供真實可靠資料”為借口,推脫專業責任。
  指引示例3:公平對待相關交易各方,不偏袒任何一方,也不損害任何一方的利益。例如,交易雙方一方希望價值高,另一方希望價值低,土地估價師應客觀分析估價對象的有利方麵和不利方麵,在為其中一方提供估價專業服務時說明估價對象市場價值的客觀合理性。
  禁行示例1:土地估價師未到現場履行應盡的職責就得出估價結論,出具土地估價報告。例如,土地估價師自認為熟悉現場情況就不實地查勘,僅根據網上或自己掌握的相關信息,對估價對象進行估值,出具土地估價報告。
  禁行示例2:根據預先設定的結果進行估價,並出具土地估價報告。例如,委托方暗示評估結果為****元/平方米,土地估價師按照這個結果進行估價,並出具土地估價報告。
  禁行示例3:在執業中,出現重大遺漏與失誤。例如,未如實披露估價對象尚未解押,或忽略估價對象存在欠繳部分土地出讓金的事實。

  第十一條 科學客觀
  【注釋】 是指土地估價師撰寫報告應科學、合理,結果要客觀、公正。土地評估機構要建立行之有效的內部審核製度,以保證評估過程規範有序,既不受其他單位和個人的非法幹預和影響,也不得因土地估價師個人好惡或主觀偏見影響其分析、判斷的客觀性,更不得接受客戶的不合理要求,抬高或壓低評估價值,出具不真實的土地估價報告。
  指引示例1:全麵考慮分析影響評估結果的因素,而不是隻考慮某一方麵或某幾方麵的因素。例如,抵押評估中除了客觀分析估價對象的市場價值外,還應分析估價對象的變現能力(如是否存在無法分割出售,規劃及產業政策限製等)和可能存在的優先受償款對評估結果的影響。
  指引示例2:對影響估價結論的特殊事項應在土地估價報告中如實披露。例如,在評估基準日後報告出具日前,國家若調整利率等數據,可能對評估結果產生影響,應在報告中進行說明。
  禁行示例1:在估價中隻采用有利於某一方的市場數據或參數。
  禁行示例2:在估價中使用沒有依據和來源、已經失效或者失真的數據或參數。例如,直接采用3年前公布的基準地價進行估價而未采取必要的分析說明。
  禁行示例3:在估價中隨意編造市場數據或參數。例如,土地估價師閉門自行編造地價指數。

  第十二條 貴在自知
  【注釋】 貴在自知是指土地估價師要對自己的專業能力有充分的了解和認識,事前不承諾力不能及或不能如期完成的估價業務,事後不推諉應承擔的責任,不能將自己的利益置於客戶的利益之上,應保持謙虛認真、實事求是的工作作風。
  指引示例1:土地估價中涉及的環境評價、測量等事項,應由相關專業機構或專業人員完成。
  指引示例2:在引用其他專業機構或專業人員的成果時,要進行分析,並正確理解其結論對評估結果的影響。例如,高速公路收費站附近的農用地,因夜晚受到強光照射,作物生長受到影響,從而導致產量變化,土地估價師應根據相關專業環境評價報告的數據進行修正。
  禁行示例1:在不具備相關評估注冊資格的情況下,承接相應的估價或谘詢項目。例如,土地估價師承接礦業權估價項目,並以土地估價師的名義出具報告。
  禁行示例2:明知無法在客戶希望的時間內完成工作還承接該項目。例如,客戶要求在一天內提交報告,但履行全部程序至少需要3個工作日,仍答應客戶表示願意承接這個項目,並承諾可以“立等可取”。

第四章  應對衝突行為

  【核心理念】注意查證 克製私利 保持中立 管理衝突

  第十三條 注意查證
  【注釋】 注意作為義務,是由於利益衝突在市場經濟中普遍存在,土地估價師及土地評估機構與客戶及其他相關方可能存在利益衝突,而利益衝突的存在會影響土地估價師執業的獨立性。為了保證評估結果的客觀公正,以及不損害客戶的利益,土地評估機構在接受委托之前以及在接受委托後的全部過程中,開展業務的土地估價師應履行注意義務,有意識地關注與客戶及其他相關方是否存在利益衝突;查證作為手段,是指在接受委托之前及在接受委托後的全部過程中,開展業務的土地估價師應對於是否存在利益衝突進行檢查、證實。
  指引示例1:接受委托之前,應查證本評估機構管理人員及土地估價師與客戶是否存在親屬、朋友等關係,在委托企業中是否持有股份或參與經營管理。檢查以往客戶與委托方之間是否存在業務往來或利害關係,以及可能產生的利益衝突。
  指引示例2:接受委托之前,應了解該項目以往是否進行過評估。若發現近期有重複委托的可能性,必須查清利害關係,以避免同一項目、同一時點、同一目的估值的利益衝突。
  指引示例3:應當將查證利益衝突作為估價程序中的必要環節,無論是否發現利益衝突,都應該將查證利益衝突的過程和結果,以書麵記錄的形式保存在估價項目的檔案中。
  禁行示例1:未盡注意義務。在接受委托之前,沒有查證土地估價師及土地評估機構與委托方之間,委托方與相關客戶之間,以及與評估標的之間是否存在的利益衝突,即簽署評估協議。
  禁行示例2:隻查證部分土地估價師、部分客戶與委托方之間是否存在利益衝突。例如,由於機構早期客戶檔案、項目檔案隻是紙質存檔,沒有錄入數據信息,機構的估價人員的親屬資料收集不全,在承接具體項目、查證利益相關方時,沒有進行全麵的查證而造成利益衝突遺漏的情況。就某一物業,前期曾接受潛在買家的交易價格評估委托,一段時間之後,物業業主又委托評估出售價格,如未能查到前期曾接受委托評估,則新的委托會導致利益衝突。
  禁行示例3:隻查證卻不披露存在利益衝突的現象。例如,已接受賣方委托評估土地售價,在接待潛在買方就同一宗土地谘詢可能的成交價格時,土地評估機構應合法披露已接受賣方委托評估的事實而不得隱瞞。

  第十四條 克製私利
  【注釋】 是指土地估價師一方麵要避免作為專業人士可以利用了解交易規則、熟悉市場行情的優勢獲得有利於自己的不當利益,另一方麵在重視客戶利益的同時,應同時維護社會公眾利益。因此,土地估價師應當明確告知客戶,在執行業務中將提供公平公正的專業服務。土地估價師及土地評估機構如果認為受托事項存在的利益衝突不可調解或無法管理,應當拒絕接受委托。
  指引示例1:承接一項本機構土地估價師已經核實有瑕疵的項目,應該如實告知客戶,而不能為了承攬業務而隱瞞事實。
  指引示例2:在司法鑒定評估中,評估標的與受托的土地估價師及土地評估機構有利益關係,應該申請回避。司法鑒定評估,往往是原被告雙方利益衝突的集中體現,如果土地估價師與其中一方存在親屬、朋友等關係,或是涉案標的的共有權利人,都應該申請回避。
  指引示例3:客戶擬委托評估的物業是由關聯公司代理的,應該向客戶披露信息。隨著土地評估機構的綜合性發展,業務會涉及谘詢、評估、代理、物業管理等多個領域。如果作為綜合性的專業服務公司,已經代理了物業的銷售等業務,委托方可能會根據業務情況,同時委托交易價格、抵押價格的評估,土地估價師應該向委托方合法披露針對同一標的已經承接的相關業務範圍。
  指引示例4:向現在或者以前的業主或他們的貸款方,提供有關物業評估的專業建議,或者向現在或以前的業主提供開發方麵的谘詢,應該向委托評估的客戶合法披露有關信息。例如,針對同一項目,已經為業主提供了項目可行性報告、項目貸款報告的專業服務,應該向擬委托評估服務的客戶合法披露相關信息。
  禁行示例1:接受土地估價師或土地評估機構擁有產權或占有股份的物業的評估委托,從擬委托評估的標的中獲得可能的不當經濟利益。例如,某企業欲轉讓土地使用權,擬委托評估交易價格,但土地估價師及土地評估機構在委托企業中占有股份,或是交易標的的共有權利人。
  禁行示例2:在抵押貸款中既接受估價業務委托,又向貸款方或潛在借款方介紹借貸交易並從中收取費用。
  禁行示例3:既接受代理客戶尋找物業交易的委托,又接受該客戶對目標物業的評估委托。例如,土地評估機構在為客戶提供尋找物業的服務後,如果又接受對交易標的物業的評估,為了促成標的的成交而獲取傭金,則難以保證評估結果的公平。
  禁行示例4:參與行業管理的土地估價師,利用優勢地位,製定不公平規則,壟斷業務信息,為自己承攬業務提供便利。例如,土地估價師在行業協會中擔任領導職務,擔負行業發展和管理的職責,有更多的機會接觸行政主管部門、估價業務的需求部門,如果出於本身和所在機構的利益,利用職務之便承攬業務,牟取私利,會導致行業內的競爭不公平。
  禁行示例5:土地估價師開展估價業務後,發現賣家不了解市場行情,預期售價低於正常市場水平,土地估價師以自己或代理人的名義低價購買該物業,或將此信息出售給其他潛在買家,以牟取個人利益。
  禁行示例6:土地估價師憑借了解政府征收計劃等信息,在政府發布土地征收決定之前,以獲得征收補償為目的,購買征收範圍內的不動產;或在征收範圍內承租土地,以獲得征收補償為目的,加蓋建築物,種植農作物、樹木等。
  禁行示例7:土地估價師在執行涉及企業上市、並購、重組,不動產投資信托收購物業等目的的估價業務時,當信息尚未在公開市場披露前,憑借提前了解到的內幕交易信息,買賣交易信息涉及的股票、基金等,從中獲利。

  第十五條 保持中立
  【注釋】 保持中立是指當兩個或兩個以上產生或可能產生利益衝突的客戶,委托同一家土地評估機構相同或不同的事項時,執行業務的土地估價師應保持中立態度,不偏向任何一方。土地估價師應該向每一位客戶披露利益衝突的性質、產生的環境以及其他相關事實。
  指引示例1:已經承接以拍賣方式進行交易的標的物底價估價業務,應該拒絕任何潛在買家對於相同標的交易價格的評估委托,以防止底價信息及拍賣方的相關信息在為雙方的評估過程當中被泄露,無法實現客觀公正的成交價格,影響交易的公平性。
  指引示例2:在抵押貸款評估中,如果與潛在借方或物業業主有著長期的業務關係,應該向貸款方合法披露信息。由貸款方具體判斷,這種業務關係是否會影響土地估價師對於評估標的獨立作出符合市場的客觀的評估結果。如果貸款方認為土地估價師難以不受特殊關係的影響而獨立判斷,則應拒絕委托。
  指引示例3:在抵押貸款評估中,如果近期參與了涉及該物業的市場交易評估或代理了涉及該物業的市場交易,應該向貸款方合法披露信息。由貸款方具體判斷,前期的交易價格評估或代理行為,是否會影響到本次抵押目的的評估結果,以及是否影響到貸款的安全性。
  禁行示例1:同時分別接受一項物業的買方和賣方的評估委托。通常情況下,對於同一標的,買方和賣方的價值取向一定是相反的,買方希望以最低的價格購買,而賣方希望以最高的價格出售,在這種情況下,如果土地評估機構同時分別接受買賣雙方的委托,很難在雙方的不同要求下保持獨立、客觀。土地評估機構不應是在買賣雙方之間斡旋、平衡雙方利益的交易代理,而是以市場價值為標準,進行獨立、客觀、公正估價的專業機構。
  禁行示例2:同時為兩家或更多的客戶競爭同一標的提供評估服務。例如,以公開拍賣方式交易標的物的,包括土地拍賣、涉案標的拍賣,會吸引眾多買家參與競拍。如競拍者直接的交易標的是公開拍賣標的的,競拍者之間是競爭關係,存在明顯的利益衝突,每一位競拍者都有自己的底價、期望價和最高價以及競價策略,當土地估價師為一位競拍者提供服務後,會了解該客戶的競價信息,若再接受其他競拍者的委托,對前一客戶難保公平,對後一客戶難保機密。
  禁行示例3:既接受委托評估土地招拍掛底價,又接受該地塊的潛在買家的評估委托。土地招拍掛的成交價格中包含了政府作為土地所有者的收益,土地出讓方會期望體現社會公共利益的土地收益得以保障,而土地競買者則希望以最低的價格拍得土地,如果土地評估機構接受土地招拍掛底價評估委托,又接受該地塊的潛在買家的評估委托,執行業務的土地估價師無論有意無意,一旦泄露了底價,會影響社會公共利益。
  禁行示例4:既接受司法部門委托司法鑒定評估拍賣底價,又接受該物業的潛在買家的評估谘詢委托。此種情況由於會將底價泄露給委托評估的潛在買家,而對競爭同一標的的其他買家不公平,同時也會損害拍賣方的利益。
  禁行示例5:為獲取新的委托合同,而向新的客戶隱瞞過去曾為與其利益衝突的客戶提供服務的信息。例如,對於競爭同一拍賣標的,已為一潛在買家提供評估服務,再有客戶擬委托對同一標的評估,如告知新的客戶已為競爭對手評估過同一標的,新的委托方勢必擔心自己的競標信息可能泄露而不再委托,受利益驅動,土地估價師可能會向新的客戶隱瞞存在利益衝突的信息。

  第十六條 管理衝突
  【注釋】 是指在土地估價師履行注意義務,查證發現存在利益衝突的情況下,根據查證發現的利益衝突的性質,土地估價師及土地評估機構應判斷是否有能力管理利益衝突。對於自身能力難以管理的利益衝突,應當明確拒絕委托。但在具備管理利益衝突能力的前提下,通過查證衝突、書麵披露、簽訂協議、建立隔離牆等一係列的管理措施,可以接受委托,為原本具有利益衝突的各方提供服務。
  指引示例1:土地評估機構應該建立利益衝突管理檔案,包括公司管理者、土地估價師親屬的姓名、工作單位及職務,在其他機構入股或擔任的管理職務,已服務的客戶名單、已評估過的不動產及權利人等信息。
  指引示例2:土地評估機構在接受委托前,應由執行業務的土地估價師專門進行利益衝突查證,並將查證的過程和結論以書麵形式存於估價檔案當中。
  指引示例3:經查證發現土地估價師及土地評估機構與客戶之間,或客戶與客戶之間存在或可能存在利益衝突的,應該向每一位客戶披露利益衝突的性質、產生的環境以及其他相關的事實。
  指引示例4:對於無法調解或管理的衝突,應以書麵的形式告知客戶,拒絕接受委托。例如,對於委托雙方是同一物業的買賣雙方、競爭同一拍賣物業的雙方、征收方和被征收方,這些利益衝突的雙方往往矛盾尖銳,難以調和。
  指引示例5:對於可以調解或管理的衝突,應當以書麵的形式告知委托方接受委托的條件。委托方同意並相信土地評估機構建議的管理利益衝突的措施並明確要求土地評估機構接受委托的,簽訂書麵協議。
  禁行示例1:在接受委托之前,不去注意並查證與客戶之間存在或可能存在的利益衝突。
  禁行示例2:接受無法調解的利益衝突雙方的委托事項。例如,同一物業的買賣雙方、競爭同一拍賣物業的雙方、征收方和被征收方。
  禁行示例3:在存在利益衝突卻沒有簽訂記載利益衝突條款協議的情況下,接受估價委托。書麵協議應當記載對於相關利益衝突的描述,告知委托方的情形,委托方接受告知依然同意委托的說明。這些必要的協議條款,對於土地估價師來說是有效的保護,一旦因利益衝突產生糾紛,書麵協議是土地估價師及土地評估機構免責的重要依據。
  禁行示例4:土地估價機構內部辦公條件或管理水平不足以建立隔離牆,卻假借隔離牆概念,接受利益衝突雙方委托。

第五章  業務承接行為

  【核心理念】資格合法 能力勝任 執業獨立 風險可控

  第十七條 資格合法
  【注釋】 是指土地估價師承接、開展業務應當具有土地估價的資格。首先,估價人員必須是執業土地估價師,在技術上具備土地估價的基本技能和水平;其次,估價人員隻能在所注冊執業的土地評估機構從業,該機構應當具有從事相應土地估價業務的執業資格。
  指引示例1:受到行業協會“暫停執業”處罰的土地評估機構和執業土地估價師,在處罰期限內應積極整改,主動爭取行業協會幫助整改。處罰期滿後,經土地估價行業協會檢查核實該機構確已完成整改,才可開展估價業務。
  指引示例2:受到行業協會“暫停執業”處罰的土地評估機構和執業土地估價師,在處罰期限內,客戶主動委托其進行土地估價的,應告知客戶目前處於整改期,待處罰期滿整改合格後,才可開展估價業務。
  指引示例3:受到行業協會“暫停執業”處罰之前接受的土地估價委托業務,土地評估機構和土地估價師應主動告知客戶接受行業協會整改的事實,主動爭取客戶的理解,延緩出具土地估價報告的時限,或者終止客戶的估價委托。
  指引示例4:土地估價師繼續教育五年不少於100學時,每年不超過35學時。
  禁行示例1:未經執業登記成為執業土地估價師的,簽署土地估價報告。
  禁行示例2:未在土地估價行業協會注冊的機構,開展土地估價中介業務或出具土地估價報告。例如,在其他專業的評估報告中夾雜土地估價內容;以“整體資產評估”或“房地產”等名義出具資產評估報告或房地產評估報告,而實質上進行土地估價;或者未經土地評估機構的同意,擅自引用土地估價報告的結果等。
  禁行示例3:受到行業“暫停執業”處罰的土地估價師及土地評估機構在處罰期限內承接估價業務,或出具接受處罰之前受理的未完成的估價業務的土地估價報告。例如,某機構受暫停執業6個月處罰,在處罰期間內承接土地估價業務,或出具處罰之前承接的估價業務的土地估價報告。
  禁行示例4:土地估價師以個人名義或其他土地評估機構名義開展土地估價業務。
  禁行示例5:執業土地估價師變更執業的注冊機構後,或者其個人的重要登記信息發生變化後,未按規定及時辦理相關手續便從事土地估價業務。

  第十八條 能力勝任
  【注釋】 是指土地估價師經過專門的教育和培訓後,能夠熟悉土地的自然屬性和經濟屬性;能夠充分掌握待估宗地的四至、權屬、法定用途和土地取得方式等信息;能夠對相應土地的市場狀況、未來發展趨勢和區域規劃進行充分調查了解;具備相應的土地估價專業能力和業務處理的經驗等。土地評估機構擁有足夠的土地估價師,且他們的估價專業技術水平能夠勝任所受托的估價業務。
  指引示例1:在接受估價業務委托前,土地估價師必須明確所麵臨的估價問題和難點,準確評價自己的知識經驗,判斷其注冊執業的土地評估機構是否能夠派出估價業務所需要的足夠專業人員,並且在簽約前向客戶說明估價所需履行的估價程序、估價作業時間和估價計劃,以確定是否能夠勝任該估價業務。
  指引示例2:在接受土地估價業務時,客戶對於完成估價業務的時間有要求,而土地評估機構暫時不能派出足夠的能夠勝任該估價業務的土地估價師的,應主動告知客戶實際情況,以期贏得客戶理解,延長完成估價業務的工作時間。如客戶不能接受,則應主動放棄該估價業務,而不能先接受委托估價,派出估價水平和經驗不足的估價人員,降低估價標準。
  指引示例3:針對需要某些特殊類別的專業知識和相關執業經驗的土地估價業務,土地評估機構可以在保持獨立執業的前提下,聘請有關專家協助其開展土地估價業務,但要明確各自的職責。外聘專家協助估價工作的,應當在土地估價報告中披露專家的資格能力和專家的工作內容。如在土地估價司法鑒定中,必要的情況下可聘請律師參與工作,使估價程序和資料交接等符合司法訴訟程序和要求;在港口碼頭用地估價業務中,應聘請航運、港口管理等行業專家,以幫助土地估價師對該類用地的利用方式、收益水平等內容進行更加專業、客觀地分析。
  禁行示例1:土地評估機構和執業土地估價師雖然具備相關資質,但缺乏對基準地價評估、土地估價司法鑒定、港口碼頭用地估價等某些特殊類別土地估價的專業知識和相關執業經驗的,卻獨自接受該類土地估價業務委托。
  禁行示例2:土地估價師因欠缺相關知識和經驗,不能在客戶要求的時間內履行完必要的土地估價程序的,卻接受該土地估價業務委托。
  禁行示例3:土地評估機構和土地估價師對其專業勝任能力和執業經驗進行誇張、虛假和誤導性宣傳。如對客戶宣稱公司業績包含實際未參與過的基準地價評估等業務,或僅參與重大項目的次要工作但對外宣稱其工作為該項目的主要部分。

  第十九條 執業獨立
  【注釋】 執業獨立是指從接受土地估價委托到交付土地估價報告的估價全過程,土地評估機構和土地估價人員的執業活動保持形式上和實質上的獨立,未受到來自土地評估機構內部和外部的不當幹預。
  指引示例1:土地評估機構的股東(合夥人)或者高級管理人員之外的其他估價人員,與委托方或土地估價報告潛在使用者存在利害關係的,應主動告知客戶,客戶繼續委托估價的,相關人員應當回避。
  指引示例2:土地估價師和其他估價人員在從事估價業務全過程當中,應當與委托方、其他土地估價報告使用者和估價業務相關當事人保持恰當關係,在資料交接、現場查勘和日常溝通交流當中,務必保持估價的形式上和實質上的獨立,並進行獨立的價值判斷。例如,在土地估價司法鑒定業務中,土地估價師需要產權人和相關當事人提供必要的估價資料,應將估價所需資料清單通過人民法院轉交給有關當事人,並從人民法院取得該估價資料。
  指引示例3:對於來自行政或委托人的幹預,土地估價師應及時與主管部門或委托方、相關當事人溝通交流,如不能化解幹預並影響土地評估機構和土地估價師的獨立執業,應及時終止估價工作,放棄該土地估價業務,並向土地估價行業協會報告。
  禁行示例1:土地評估機構與會計、審計、工程造價、法律服務等其他專業服務機構有股權、高管重疊等關聯關係的,具有關聯關係的會計、審計、工程造價、法律服務等其他專業服務機構已經為某客戶提供專業服務的,接受該客戶與上述專業服務相關的土地估價業務委托。
  禁行示例2:土地評估機構的高管和其他管理人員,超越合法管理權限幹涉執業土地估價師的獨立執業活動,對其獨立價值判斷進行不當幹預。例如,土地評估機構的主管和其他業務個人,不能因為招攬業務的需要而幹涉土地估價師的獨立分析和價值判斷。
  禁行示例3:土地評估機構和土地估價人員在從事土地估價業務過程中,受到委托方、土地估價報告使用者和其他外部第三人的不當幹預的影響,背離其估價價值判斷的獨立性原則。
  禁行示例4:對於特殊的司法鑒定評估等土地估價業務,土地評估機構和土地估價人員在估價工作期間,包括估價資料交接、現場查勘等估價程序全流程中,與有關當事人單方接觸。
  禁行示例5:在從事土地估價業務全過程當中,土地估價師和其他估價人員接受客戶或估價業務其他利害關係人提供的估價合約約定評估費和接待方案以外的其他費用和好處。
  禁行示例6:為股票發行出具土地估價報告的土地評估機構和人員,在該股票承銷期內和期滿後六個月內,買賣該種股票。

  第二十條 風險可控
  【注釋】 是指土地估價人員在承接、開展估價業務過程中,要有風險評估和風險防範意識。土地估價師在承接估價業務之前,應當進行風險評估,對於估價業務風險大、無法有效控製的,應當拒絕該估價業務的委托;在估價業務開展過程中,應對估價業務進行風險控製,如實施估價程序存在困難和障礙,或者價值判斷受到不當幹預,應及時與委托方協商溝通,重大事項應向估價行業協會報告,不能妥善解決的,應當放棄該估價業務。
  指引示例1:土地評估機構和土地估價師在承接估價業務之前,應當進行風險評估,對於風險較大並且無法有效控製的估價業務,應當拒絕該估價業務委托。
  指引示例2:在估價業務開展過程當中,應對估價業務進行風險控製,如實施估價過程中發現新情況或新信息,需要對估價範圍、估價時點等重要事項進行調整的,應當中止開展估價業務。與委托方就此進行協商溝通後不能妥善解決的,應當終止估價工作,放棄該估價業務。
  指引示例3:土地評估機構可通過建立執業風險基金 <https://www.chinaacc.com/web/lc_jj_1>管理製度,於每年年末根據本年度估價業務收入按比例提取風險金,或購買執業責任保險,提高抵禦執業責任風險的能力。
  指引示例4:估價時點唯一、估價目的明確、估價對象和估價範圍清晰等是界定土地評估機構和土地估價師執業責任的重要內容,需要在合約當中預先予以明確。否則,不利於土地評估機構和土地估價人員的自我保護。
  指引示例5:估價合約應明確估價範圍,土地評估機構在簽約時,應與客戶達成一致並在合約中載明。另外,如果在估價過程中發現了新情況,土地估價師需要重新考慮估價範圍時,應當及時與委托方溝通並修訂估價合約。例如,合約簽訂初期估價範圍僅指估價對象所在整個宗地的土地使用權,估價過程中土地估價師調查發現部分宗地上的商品房已銷售,應及時與客戶溝通,根據具體情況,考慮是否將估價範圍調整為估價對象所在宗地的土地使用權的部分權益。
  指引示例6:估價合約應說明土地估價報告對外公布的限製性條款和授權條款。任何對該土地估價報告的複製或公開引用,都需要有土地評估機構的書麵同意。
  指引示例7:估價合約當中宜明確暫停估價、終止估價情形及其處理辦法,以及相應的估價費用支付方式,否則,極易導致事後的估價糾紛。例如,估價合約中約定委托方如果中途中斷委托評估請求,土地評估機構和土地估價師工作已經過半,委托方則應付給土地評估機構全部評估谘詢服務費;土地評估機構和土地估價師的工作尚未過半,委托方則應付給土地評估機構部分評估服務費,或已預付的定金和評估服務費不予退還等等。
  指引示例8:估價合約中可以約定,遵守相關法律、法規和相關估價規範和行業準則,具備相應的專業能力,對估價對象在估價時點的特定目的下的價值進行分析、估算並發表專業意見,是執業土地估價師的責任;提供必要的估價資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性是委托方的責任;委托方和土地估價報告合法使用者均應恰當使用土地估價報告,超出土地估價報告有效期或者不按估價目的使用土地估價報告的,土地評估機構和估價人員不承擔任何責任。
  指引示例9:出現估價依據天然缺失、必要的估價程序不能履行,或者估價對象宗地的使用人不配合估價人員的現場查勘工作等情形,委托方仍堅持要求進行估價的,土地評估機構和土地估價師可以書麵告知委托方。土地評估機構和土地估價師在這種情況下接受委托,並開展宗地價值判斷有關的谘詢工作,工作成果宜以谘詢報告來反映;如果估價程序或估價依據不完備,並非土地估價師的主觀過錯造成,則委托方不得按照估價的要求對谘詢工作的瑕疵提出質疑。
  指引示例10:土地估價師可以根據估價業務的估價目的、估價範圍等具體情況,合理確定估價方案的繁簡程度,但其所涵蓋的估價業務流程應符合估價行業規範的基本要求。
  指引示例11:在編製複雜或大型業務的土地估價方案當中,土地評估機構應當建立一個協調和督導小組,負責內部和外部的協調工作,負責方案的具體實施,以便於估價質量的全程監控。
  指引示例12:在編製複雜或大型業務的土地估價方案當中,土地評估機構應當明確估價項目的項目負責人和項目審核人,明確參與估價的所有估價人員的職責,確保土地估價師在工作底稿中說明其專業工作範圍並簽名。
  禁行示例1:估價目的不具備合法性,土地估價師承接該估價業務。例如,委托方要求對公園、公共廣場等公益性用地以抵押目的進行估價,土地估價師不得接受該估價業務委托。
  禁行示例2:在土地估價對象不可確指的情況下,土地估價師承接該估價業務。例如,估價人員未從委托方取得待估宗地的宗地圖,以及無法通過現場查勘核實待估宗地產權登記內容(如宗地實際的坐落位置、使用權麵積、四至狀況、土地使用年限、法定用途等信息),無法確指估價對象的情況下,土地估價師接受該估價業務。
  禁行示例3:土地估價合同簽訂後,估價目的、估價時點、估價對象和估價範圍發生重大變化,土地評估機構未與委托方商定補充合約的,土地估價師繼續進行估價。
  禁行示例4:土地估價師在土地估價報告當中專門發表有關估價對象委托方財務會計信息等其他領域的專業意見。
  禁行示例5:土地估價師在估價業務中,擔保評估結果是估價對象宗地在實際市場交易當中可實現的價格,擔保估價目的能夠實現。
  禁行示例6:土地估價師在估價業務當中,不對委托方所提供資料的真實性履行必要的審查程序的情況下,對資料真實性進行保證。
  禁行示例7:在編製土地估價方案過程中,土地估價師隨意刪減基本估價程序。
  禁行示例8:在估價業務過程中受到客觀條件限製,無法或者不能完全履行全部估價程序的,土地估價師依照原合約繼續開展估價工作。例如,地震等自然災害導致國土、房管、規劃等政府部門所保管的地籍檔案、地上建築物產權檔案等估價資料滅失,土地估價師無法完全履行估價程序,卻繼續開展估價工作。
  禁行示例9:在編製複雜或大型業務的土地估價方案當中,將專業能力不足或缺乏估價經驗的土地估價師安排在重要的工作崗位,並將其安排為估價項目負責人或審核人。

第六章  估價作業行為

  【核心理念】遵守規程 保證真實 言之有據 勇於創新

  第二十一條 遵守規程
  【注釋】 是指土地估價師在估價作業過程中要自始至終以技術規程為尺度,指導、規範自己的估價作業行為。事前認真研究估價任務具體情況,對照規程認真製定評估技術方案(包括現場查勘、市場調研、估價測算等具體方案);事後仔細複核估價成果,確認土地估價報告中的所有內容(包括定性和定量分析、參數的取得)均符合規程要求。杜絕自以為是、不求甚解、敷衍了事的行為。
  指引示例1:規程已對土地估價作業過程中所涉及的概念、原理、程序等做了詳盡說明,土地估價師應在認真研讀、透徹理解的前提下,嚴格將規程中所界定的每一項內容,貫徹執行到土地估價作業全過程中去。
  指引示例2:地價影響因素分析應按照規程要求分層次進行,並且各層次影響因素分析的範圍和內容界定要對照規程規定做到合理準確。
  指引示例3:估價方法的選擇及方法運用過程中各指標、參數的確定要遵照規程規定。
  指引示例4:估價程序應嚴格按照規程規定執行,尤其對於新上崗執業的土地估價師,要養成良好的執業習慣,以保證估價作業行為的科學、合理和客觀。
  指引示例5:土地估價報告的格式和內容要依照《土地估價報告規範格式》完成。
  禁行示例1:降低執行規程的要求。如土地估價師在接受估價任務後,不去實地查勘,也不做資料核實,僅憑委托方提供的資料出具土地估價報告。
  禁行示例2:為了降低資料收集和分析的難度,故意曲解規程有關規定。如在土地估價報告中將規程中已有明確界定的地價影響因素中的一般因素、區域因素、個別因素的分析範圍任意縮小或放大。
  禁行示例3:當估價任務不具備執行規程有關規定的條件時,土地估價師機械套用規程相關規定,而不做具體分析說明。

  第二十二條 保證真實
  【注釋】 保證真實是指土地估價師在估價作業的全過程中,包括現場查勘、市場調研、價格分析、實例提取、參數選取、價格確定等方麵都要做到實事求是、尊重客觀。杜絕弄虛作假、張冠李戴的行為。
  指引示例1:不論是估價對象還是可比實例,土地估價師都應親自到現場查勘,並以影像資料留存現場查勘證據,並體現在土地估價報告附件中,以備報告使用人、行業主管部門或行業協會等在必要時核對報告中相關描述和指標的確定是否真實合理。
  指引示例2:根據估價對象權屬證明文件(土地權屬證書、法院判決書等)記載情況及土地估價師現場調查、核實情況,真實反映估價對象權利情況及使用狀況,尤其是估價期日是否產權清晰、是否存在產權糾紛、是否存在他項權利、實際用途與登記用途是否相符等情況。當土地估價師現場調查並經與當地產權管理部門或估價對象當事人核實現實情況與土地登記情況不符時,應在土地估價報告中如實披露,並分析其對估價結果是否產生影響及影響程度,必要時應做相應的處理。例如,估價人員在進行某宗存量土地的補辦出讓手續和補交出讓金的評估時,發現該宗地的證載用途為“辦公”,但現場查勘地上房屋實際用途為餐館,房產證上登記用途為“商業”,經向當地土地管理部門征詢,該宗土地的補辦出讓手續用途應確定為“商業”,則估價人員在進行估價作業時應按照“商業”用途進行該宗地的出讓地價評估,並在土地估價報告中完整描述估價對象的登記用途、現狀使用狀況及此次估價的設定用途,並詳細說明其原委。
  指引示例3:土地估價報告對一般因素、區域因素、個別因素的描述要與現場查勘保持一致,對估價方法的選擇起指導作用,保持邏輯關係的一致性。例如,地價影響因素分析中得出估價對象所處區域市場價格水平近期和未來幾年內由於政策調控的原因將處於穩中有降的趨勢,而長期來看由於需求的長期增長仍然處於穩中有升的趨勢,則在選用收益法估價時應對估價對象未來年收益的預測采用分段測算的方式進行。
  指引示例4:土地估價師在選用市場比較法對估價對象進行評估的過程中,選取的比較案例必須是近期真實成交的可比實例,其比較因素必須真實和客觀,並且所有案例和用地條件信息盡量是通過公開信息渠道獲取的,並標明出處,從論據真實的角度支撐估價結論的真實性。
  指引示例5:土地估價師除了從公開渠道獲取市場資料外,必要時還應走訪相關土地行政管理部門及土地交易市場等機構,了解當地供地政策、稅收政策等,對公開渠道獲取的資料進行剖析,去偽存真,獲取真實的市場資料。例如,某估價人員前往一個陌生的城市進行土地評估,公開渠道所能查到的當地某開發區工業用地一級市場近期成交土地的交易價格為10萬元/畝,但經與開發區管委會了解該價格僅為合同價,當地政府實際對所有入園企業實行2萬元/畝的地價返還政策,因此估價人員在出具土地估價報告時,在對了解到情況進行詳細說明和分析的基礎上,應充分披露“公開市場價格”和“實際支付價格”之間的差異。
  指引示例6:土地評估機構及土地估價師應研究和追蹤政策,及時更新政策信息和技術信息,以保證估價過程和結果的時效性、可靠性。例如,估價對象所處地區已實行征地區片價,則土地估價師在運用成本逼近法時可選用當地政府已經頒布的征地區片價評估測算,而不必機械套用征地成本的相關規定來測算估價對象土地取得費。
  指引示例7:基準地價雖還在有效使用年限內,但由於當地地產市場發生較大變化,該基準地價已不能客觀反映當地地產市場的地價水平,土地估價師應在仔細調研、客觀分析後作出不選用基準地價係數修正法的判斷,並將調研分析過程在報告中加以說明。
  指引示例8:保證土地估價報告所附權屬證明文件複印件與原件內容完全相同,杜絕為了掩蓋某項權利瑕疵而出現故意遮擋複印或少印等情況的發生。
  禁行示例1:編造或加工篡改實例、參數等影響評估結果的因素。
  禁行示例2:在引用當前或以往資料時斷章取義,導致不客觀、不準確的結論。
  禁行示例3:在進行實例提取、參數選取、價格確定時,受委托方或其他利益相關方的影響而人為存在傾向性或指向性。

  第二十三條 言之有據
  【注釋】 言之有據是指土地估價師在估價作業過程中設定、分析和引用的任何參數都必須有理有據、來源清晰,做到分析合理、參數有據。杜絕生搬硬套、照貓畫虎的行為。
  指引示例1:按照國家有關土地用途分類的規定,根據不同土地的利用特點和利用現狀,設定待估宗地的土地用途。對於沒有明確規劃限製的用地應以現狀用途為主;對於已有明確規劃要求的用地則應以規劃用途為主。土地用途名稱應根據國家規範予以統一。對於一個企業中的局部用地應服從整體的土地用途,如一個企業中的辦公樓其土地的實際用途可能為辦公,但在對該企業用地進行整體估價時,應考慮整個企業的生產經營情況及辦公樓在生產經營中的作用,可把辦公樓用地連同企業全部用地共同界定為工業用途。
  指引示例2:根據土地評估的目的,按照《城鎮土地估價規程》合理確定土地評估的地價定義。地價定義是對地價內涵的界定,地價定義應包括評估基準日、設定用途、設定土地開發程度、設定土地權利、使用年期等內容。對於土地開發程度的設定,目前主要設定為宗地內“幾通一平”、宗地外“幾通”和宗地內平整、宗地內外“幾通”和宗地內平整等,如果宗地內基礎設施已計入其他資產,則可界定土地開發程度為宗地外“幾通”和宗地內平整;如果宗地內基礎設施沒有計入其他資產,則可界定土地開發程度為宗地內外“幾通”和宗地內平整。
  指引示例3:基準地價公布已超過三年,但尚不足六年的,應通過對近期的交易案例數據以及對當地土地市場走勢分析,測算出規範的地價指數,采取指數修正的方式補充完善基準地價體係。對於基準地價超過六年的,在使用基準地價係數修正法時,須附地方政府明確要求必須使用該方法的證明;不能提供證明的,建議由省級以上(含省級)土地估價師協會組織專家論證,對在本次評估中使用基準地價係數修正法的技術合理性以及對評估價格的影響等內容提出明確的結論和建議。同時,土地估價師在應用基準地價係數修正法時,應充分闡述使用該方法的理由,並進行合理的期日修正。
  指引示例4:對於土地估價報告中的“估價依據”、“估價原則”等部分的表述,應該結合估價的對象、目的、方法選擇、估價過程等,具體問題具體分析,做到全麵、準確、有針對性,必要時應做針對性說明。“估價依據”中除了列示本次估價所需依據的國家及地方有關法律、法規、行政規章,采用的技術規程,委托方提供的資料外,還需列示受托方掌握和估價人員實地查勘、調查取得的資料,包括估價過程中所用到的相關取值標準依據文件等;“估價原則”中,除了應解釋每項估價原則的含義外,還應說明該項原則針對於本次估價中哪項內容的分析和判斷等。例如,在進行企業改製土地評估時,土地估價師應在土地估價報告“估價依據”部分列示所有和土地評估相關的企業改製方麵的政策、法規、技術依據等。在估價過程中用到成本逼近法時,土地估價師則應在“估價依據”部分中列示當地集體土地征收補償標準或國有土地上房屋征收補償標準等判斷“土地取得費”水平的依據文件。
  指引示例5:直接引用的參數,要附注參數來源及確定該參數的理由、過程,並且應保證參數來源的權威性和說服力。
  指引示例6:自行調查測算的參數,要以市場調查數據為基礎、市場調查要能進行重複性試驗,並在土地估價報告中詳細列示市場調查數據的取得途徑、基礎數據、分析和得出結論的過程。
  指引示例7:土地估價報告中“估價過程”部分應詳細介紹評估中所依據的技術文件,尤其是與估價過程中所有中間數據的判斷有關的內容。如基準地價的覆蓋範圍、價格內涵、基準地價表、修正體係等;當地征地安置補償辦法的適用條件、適用範圍、補償標準等。
  指引示例8:土地估價師在估價過程中要始終保持頭腦清醒,對估價對象情況的描述、計算參數的選取要始終保持一致,防止前後描述不同甚至矛盾的情況發生。如土地估價報告中“地價影響因素分析”部分中的區域因素或個別因素描述與“估價過程”中市場比較法中的因素描述不一致,或市場比較法中的因素描述跟基準地價係數修正法中因素描述不一致;收益還原法中選用土地還原率跟市場比較法或基準地價係數修正法中進行年期修正時選用的土地還原率不一致等。
  指引示例9:價格內涵的確定、技術路線的選取要根據估價對象權利特性和估價目的等綜合確定。例如,在對國家作價出資(入股)、授權經營土地使用權價格評估時,應分析、確定這類土地使用權價格的內涵,在研究該地價內涵與出讓地價的內涵關係後,比較分析國家作價出資(入股)和授權經營土地使用權價格內涵與出讓土地使用權價格內涵的差異,同時需明確授權經營的土地處分權受到一定限製,並據此確定估價方法和技術路線等。例如,鄉鎮企業用地土地使用權,其與國有劃撥工業用地土地使用權的內涵較為相似,但兩者的土地增值收益、基礎設施等不同,土地估價師在進行評估時,應注意區分兩種用地的價格內涵,準確界定鄉鎮企業用地與國有劃撥工業用地價值的區別。又如,企業破產清算時對其所屬劃撥土地使用權價格的評估,其評估目的為拍賣該劃撥土地,用於企業安置清算,則其價格內涵應該為劃撥土地使用權價格;而在企業改製時,改製企業擬對其所屬劃撥用地采取先辦理出讓手續再作價投入改製後企業的方式進行處置,其評估目的為確定未來出讓後作價出資額的依據,則其價格內涵應該為出讓土地使用權價格。
  指引示例10:土地估價師在進行集體建設用地估價時,應該充分考慮集體建設用地使用權的權利限製,分析估價對象的權利取得方式、可能流轉形式等不同於國有土地的權利特性,在充分分析、比較的基礎上慎重定價。如農民三產用地使用權價格評估,測算過程中重點考慮的技術要點應該是:由於此類用地交易受限,不能在市場上流轉,或僅能在集體內部交易,市場競價不能充分體現價值,其價值權益表現也有缺陷,價值會受到影響。另外,此類用地的使用方式隻能出租不能出售,存在較大的資金風險與時間價值風險。因此,與同類用途的國有用地相比,其風險大,還原利率應相對較高。
  指引示例11:土地估價師在進行抵押貸款土地估價時,應在整個估價作業期間,從防範風險角度出發,在市場分析、實例選取、技術參數確定以及價格確定時,遵守謹慎原則,將可能出現的價格高估的風險降到最低;並且在價格確定環節,應該仔細調查、分析估價對象可能存在的影響其變現能力和償付能力的因素及其各自影響程度,並在土地估價報告中進行必要的提示。
  指引示例12:土地估價師在進行地上附著物、定著物估價時,應根據估價對象自身特點和估價目的的具體情況,合理確定估價對象的價格定義,如是重置價格、重建價格還是補償價格等等;並且根據價格定義選取與其相匹配的科學方法、適宜的價格參照體係、準確的費率取值標準,通過正確的計算,得出能夠滿足估價目的要求的客觀合理結果。
  指引示例13:土地估價師在進行企業改製土地估價時,應對改製企業所涉及的所有土地進行充分調查,調查內容包括登記狀況、權利狀況、利用狀況等,以便為企業確定評估範圍、設計改製方案、資產重組方案、土地處置方案,進而確定估價對象價格內涵及技術方案等做好充分準備;要從企業的改製目標出發,根據所涉及所有地塊的產權狀況、價值情況等,整體協調、統籌設計好每一塊土地的最佳處置方式,以形成合法而又理想的資產重組方案。
  禁行示例1:在進行地價影響因素分析時,隻列舉現象而沒有結論;或者隻有結論而沒有支持依據。
  禁行示例2:土地估價測算過程中數據和參數的取得,沒有數據來源或分析、推理過程。
  禁行示例3:在確定最終評估結果時,不對幾種方法的評估結果的合理性進行分析,缺乏得出最終評估結果的理由說明或分析、判斷過程。
  禁行示例4:土地估價師逾越合法性原則,擅自設定假設條件對估價對象進行評估。例如,估價對象為空地,出讓合同中未有規劃用地條件、也尚未取得任何規劃用地文件,土地估價師不得在未向當地規劃行政部門做必要的規劃谘詢前提下,將委托方單方麵用地意願作為估價對象未來規劃用地條件。

  第二十四條 勇於創新
  【注釋】 是指土地估價師在估價作業過程中不因循守舊、墨守成規。遇到實際情況與有關規定矛盾或超出規程規定情況時,要有理、有據、客觀合理地予以解決。解決方案要經過科學深入地研究,論據要充分、論證要科學合理、論點要明確。論證專家要具有一定的權威性和公正性。創新過程中要杜絕亂改規定、標新立異的行為。
  指引示例1:當客觀條件不能滿足選擇兩種以上土地估價方法評估時,應首先組織專題組進行調研,書麵作出調研報告。調研報告應做到論點明確、一題一議、論據充分、論證合理,充分排除使用其他方法的可行性。然後聘請業內有權威性的專家評審,以評審意見為依據,書麵作出隻能用一種土地估價方法評估的特殊說明,並詳細分析由此可能帶來的風險。
  指引示例2:隨著社會經濟需求的不斷發展,估價任務中可能會出現一些規程中未涉及的新問題、新概念,土地估價師可以在規程中已明確的概念、原理基礎上合理推導、嚴密論證後,確定技術方案和作業計劃,並將問題、推導論證過程、依據等報請當地協會或者中國土地估價師協會研究確定,並且仔細收錄存檔,以備相關行政管理部門或行業協會審查。例如,對集體建設用地、地上附著物、定著物、土地空間權、不動產證券化等進行評估時可按照此方法處理。
  禁行示例1:實際情況無法完全執行規程中的有關規定時,采用避重就輕、刻意隱瞞的方式撰寫土地估價報告,企圖蒙混過關。
  禁行示例2:當實際情況與有關規定有差異時,以實施中有困難為由來規避責任。例如,當估價對象選擇兩種以上方法有難度,但不是無法采用兩種以上估價方法的情況下,土地估價師采用一些主觀、人為的理由作為隻選取一種估價方法進行評估的理由。
  禁行示例3:出現規程中未明確的事項時,未經論證自撰規則。如對集體建設用地評估、地上附著物或定著物評估、土地空間權評估、不動產證券化評估等規程中未提及的新問題、新課題,土地估價師未經論證自撰規則。

第七章  底稿歸檔行為

  【核心理念】底稿完整 分類清楚 使用規範 長期保存

  第二十五條 底稿完整
  【注釋】 是指所有土地估價工作應保留必要的文字記載底稿。文字記載底稿應能真實、完整地反映估價程序實施情況,支持土地估價師的判斷和土地估價報告結論。
  指引示例1:土地估價師在估價業務中形成的工作底稿應包括承接業務、現場查勘、市場調查、收集資料、初步估算等估價全過程及估價流程管理所形成的工作記錄及相關資料和影像資料。
  指引示例2:估價過程中如果有重大問題處理記錄,對估價結論有重大影響的現場查勘和調查記錄、詢價記錄等,包括網絡截圖方式保留取得的估價資料,應當形成紙質文檔,作為估價工作底稿存檔。重大問題處理記錄包括但不限於以下情況:現場查勘時無法明確宗地的四至、委托方不能提供明確的待開發用地規劃指標資料等。
  指引示例3:土地估價師收集客戶和相關當事方提供的與估價業務相關的資料作為工作底稿,應當由提供方在相關資料中簽字、蓋章或者以其他方式進行確認。對委托方提供的關鍵資料,如《國有土地使用證》、《國有土地使用權出讓合同》、《房屋所有權證》、《規劃設計條件通知書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《總平麵圖》等,應對其原件進行複核,對原件照相留存,並要求委托方對上述資料的複印件蓋章確認;若待估宗地的使用者為個人的,可采用簽字方式確認。
  指引示例4:當估價業務由多名土地估價師共同完成時,每位土地估價師對工作底稿均有相應的保存、歸檔的責任,並在估價方案等工作底稿中說明各自在估價項目當中的工作職責。
  禁行示例1:土地估價師編造估價工作底稿,缺失估價現場查勘記錄等基本的估價工作底稿。例如,估價工作底稿缺失現場查勘照片、現場查勘記錄,現場市場調查與實際市場狀況不符等。
  禁行示例2:土地評估機構出具與估價工作底稿不相符合的土地估價報告。例如,現場查勘記錄中宗地的四至、麵積、實際開發狀況、規劃建設指標等與出具的土地估價報告內容不一致,或工作底稿所反映的地產市場狀況和地價水平與土地估價報告評估結果不吻合等。
  禁行示例3:土地估價師對口頭谘詢獲取的估價相關資料缺失書麵記錄,或未將其存入工作底稿。例如,在待估宗地所在區域的人均耕地等基礎數據調查中,在不能引用統計年鑒數據的情況下,土地估價師需要走訪當地統計部門和相關工作人員進行相關資料查詢或口頭谘詢,並對查詢情況進行記錄。

  第二十六條 分類清楚
  【注釋】 是指土地估價過程中形成的工作底稿應分類編製目錄和索引,按照一個估價項目一個工作底稿檔案的原則進行歸檔,並且明確土地估價師自身、委托方和相關當事人對其提供或取得估價資料的責任。土地估價師收集的估價資料包括:委托方、估價業務相關當事人提供的估價資料,向國土、規劃等有關部門查檔取得的估價資料,土地估價師通過現場查勘取得的估價對象實體狀況資料和權屬狀況資料,土地估價師通過市場調查取得的估價對象市場價值資料、估價對象區域狀況資料等,以及土地估價師自己調查獲取的市場交易資料、政策法規、估價行業規範和技術指引等資料。
  指引示例1:土地估價師應謹慎選擇書麵的記錄形式和媒介,以確保其他有權使用估價工作底稿的個人和組織,在規定的工作底稿存檔期間,可以提取和查閱所需信息。例如,對於現場查看記錄或口頭谘詢記錄的部分內容,如果出現字體潦草不易辨認的情形,應在該記錄底稿中由記錄人以規範字體加以備注並簽字確認。
  指引示例2:土地估價師收集委托方和估價相關當事人提供的與估價業務相關的估價資料時,應當對所提供的資料進行分類管理;土地估價師獨立調查獲取的資料,應在工作底稿中記錄收集資料的途徑。例如,對於樓盤的調查資料,應說明其來源是政府部門、中介機構、報刊信息或其他途徑等。
  指引示例3:土地估價師在保存、歸檔工作底稿時,應按照分類歸檔的原則,對估價資料進行清晰分類,編製底稿目錄和索引,明確該估價資料屬於委托方提供、有關當事人提供、政府有關部門及司法機關查詢取得,以及土地估價師自己通過現場查勘和市場調查取得,並有證據證明估價資料的來源。
  禁行示例1:土地估價師編製估價工作底稿時,對其收集的估價資料缺失估價資料來源、相關的書麵憑證、資料提供單位等信息。
  禁行示例2:土地估價師編製估價工作底稿時,混淆其收集的估價資料來源。例如,將委托方和相關當事人提供的資料,記載為土地估價師獨立調查獲取的資料;將土地估價師獨立分析得出的結論,記錄為委托方和相關當事人所提供的資料等。
  禁行示例3:土地估價師編製估價工作底稿時,不編製底稿目錄和索引,將不同估價項目的工作底稿混淆。例如,將不同估價項目的底稿資料混淆,或者沒有編製底稿目錄,導致查詢估價工作底稿困難,甚至出現估價工作底稿丟失的現象。

  第二十七條 使用規範
  【注釋】 使用規範是指估價工作底稿的管理應當建立查詢或借閱登記薄,執行保密製度。工作底稿的使用應遵循國家相關法律和檔案管理製度。
  指引示例1:司法機關按法定程序,可以對估價工作底稿進行調取,但應進行相應登記。
  指引示例2:依法有權審核估價業務的國土資源行政主管部門、土地估價行業協會等,可以調取估價工作底稿,但應進行相應登記。例如,主管部門、行業協會按規定程序需要查閱土地估價工作底稿時,土地評估機構應做相應登記。
  指引示例3:土地估價行業協會按規定程序,對土地評估機構報告質量進行抽查的,可以調取估價工作底稿,土地評估機構應做相應登記。
  禁行示例1:對估價工作底稿的借閱用途、借閱期限、借閱人等信息未進行相應登記的情況下,土地評估機構出借估價工作底稿。
  禁行示例2:未提供有權查詢或借閱工作底稿的證明文件的,土地評估機構提供查詢或借閱估價工作底稿。
  禁行示例3:土地評估機構未建立估價業務檔案查閱登記薄,隨意借閱土地估價報告及其工作底稿資料。
  禁行示例4:土地評估機構已經建立的估價業務檔案,但借閱前後未仔細核對,導致出現篡改工作底稿和土地估價報告的情形以及出現工作底稿等資料的缺失或偷換的情形。

  第二十八條 長期保存
  【注釋】 長期保存是指所有估價工作底稿的紙質文檔和電子文檔,應由所在土地評估機構,按照國家有關檔案管理的法律規定,在一定期限內妥善保管。土地評估機構應作好估價工作底稿保管、使用等管理工作。
  指引示例1:估價工作底稿完成後,土地評估機構一般須至少保存10年,法律、法規另有規定的,依照其規定執行。
  指引示例2:估價工作底稿有電子文檔的,土地評估機構應當隨時拷貝備份存檔,避免電子文檔的損壞導致估價工作底稿的缺失和損毀。
  指引示例3:在規定的估價工作底稿保存期後,土地評估機構應按照國家有關檔案管理的法律規定,及時妥當處理工作底稿;銷毀估價工作底稿等檔案資料的,應當有銷毀記錄和銷毀估價工作底稿檔案目錄。
  禁行示例1:在規定的估價工作底稿保存期內,土地評估機構對已完成歸檔的估價業務檔案進行刪改或銷毀。
  禁行示例2:土地評估機構對於估價業務工作底稿的保管期限,不符合有關管理規定,短於該估價業務所服務的經濟行為的時限。例如,某筆貸款期限為15年的抵押估價項目,則該項目的估價工作底稿至少保管期限在15年以上。

第八章  信息管理行為

  【核心理念】來源可靠 審核盡職 利用充分 保守秘密

  第二十九條 來源可靠
  【注釋】 是指土地估價師應當確保其取得土地估價資料的渠道清楚,取得方式合法合規。土地估價報告當中的所有估價依據均應指明來源,對於來自委托方、估價業務相關當事人、政府規劃國土等有關部門的估價權屬資料、估價對象狀況資料、估價對象市場價值資料、估價對象區域狀況資料,以及來自於互聯網的有關市場資料等,應當進行必要的審核、篩選;對於土地估價師自己獲取的市場資料和有關估價技術規範和行業指引等估價資料,應當在土地估價報告當中注明。土地評估機構應當對自己找尋的估價依據的合法性、真實性承擔責任。對於互聯網上的有關資料,土地估價師應當及時進行網絡截屏等方式保存電子文檔。
  指引示例1:土地估價師收集委托方和估價相關當事人提供的與估價業務相關的估價資料時,應當由提供方在相關資料上簽字、蓋章,或者以其他方式確認該資料係其提供,並在工作底稿中保留對該資料合法性、真實性的審核意見。例如,土地估價師收集了委托方提供的《國有土地使用證》、《國有土地使用權出讓合同》、《規劃設計條件通知書》、《建設用地規劃許可證》、《規劃總平麵圖》等資料,並複核了各項資料對應的原件,應在工作底稿中記錄此項工作。
  指引示例2:土地估價師不能從規劃、國土等部門或各類專業機構獲取估價資料,或無法證明自己已經履行查詢專業責任時,可邀請第三方或求助行業協會證明,並存入工作底稿。
  禁行示例1:土地估價報告中,對委托方提供的估價資料不加必要的審核即引用為估價依據。
  禁行示例2:土地估價報告中,對於附件是否與原件相符未加說明。

  第三十條 審核盡職
  【注釋】 審核盡職是指土地估價師對來自委托方、估價業務相關當事人、規劃、國土等有關部門的估價權屬資料、估價對象狀況資料、估價對象市場價值資料、估價對象區域狀況資料等,應當符合估價行業通常所要求的審核職責,審查其合法性、真實性和完整性,但不對其合法性、真實性和完整性進行保證。
  指引示例1:土地估價師應當根據委托方的資信狀況以及估價資料具體情況,對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價,並由土地評估機構決定是否承接該估價業務。
  指引示例2:對於委托方提供的估價資料無法進行核實時,土地估價師要保留證明自己履行了必要的審核程序而無法核實的證據,並在土地估價報告中進行充分披露,予以特別說明。重大估價依據無法核實其合法性、真實性和完整性的,土地評估機構不得出具土地估價報告。
  指引示例3:土地估價師對委托方提供的估價資料未能複核原件的,宜履行向國土、規劃等相關部門查詢等程序,以核實估價資料的真實性。例如,土地估價師對委托方提供的估價資料未能複核原件,在現場查勘過程中,發現待估宗地的坐落位置、麵積、四至等登記信息與實際查勘宗地信息不一致的,應向國土部門查詢該資料的真實性。
  指引示例4:土地估價師應當認真審核委托方提供的估價對象權屬資料,對於宗地圖及宗地四至,要在現場查勘工作中加以確認,要特別注意防範委托方故意提供虛假估價對象宗地的風險,防範因現場查勘工作不仔細導致的將估價對象宗地張冠李戴的風險。
  指引示例5:土地估價師應當認真審核宗地的開發狀況和地上建築物,要在現場查勘工作中加以確認,要特別注意防範估價對象宗地的建設用地使用權與房屋所有權不一致的風險,防範因對開發狀況鑒別不清導致的估價嚴重失實的風險。
  禁行示例1:土地估價師對委托方提供的估價資料未能複核原件的,土地估價師未核實估價資料的真實性,就擅自采用委托方提供的估價資料作為估價依據。
  禁行示例2:土地估價師對委托方提供的估價資料的真實性、合法性和完整性沒有足夠信心的,直接采用為估價依據而不加以特別說明。
  禁行示例3:在執行估價業務過程當中,土地估價師獲取了與委托方提供資料和信息相矛盾的新信息和新情況的,在不加分析的情況下,貿然出具土地估價報告。

  第三十一條 利用充分
  【注釋】 是指土地估價師應當在合法前提下充分利用收集整理的估價資料和信息,為土地估價、谘詢等各類業務建立基礎信息平台,從而利用已有的估價資料和信息,合法地開拓新業務和新市場,創造價值。
  指引示例1:土地估價師通過對同類型估價業務經驗的總結,可以就估價項目風險控製、估價技術處理等客戶隱私和商業機密以外的估價資料和信息等內容,組織進行相關培訓及與同行間的業務交流。
  指引示例2:土地評估機構需建立估價數據庫,隨時收集、篩選、整理有關數據,開發利用自身掌握的數據和信息,創造新的服務價值。
  指引示例3:土地評估機構要借助互聯網和移動互聯網技術,開發基於估價專業服務的電子商務平台,充分利用自身掌握的數據和信息。
  禁行示例1:土地估價師和土地評估機構在土地估價當中,對於其掌握的估價資料和信息不加整理和篩選,隨意丟棄。
  禁行示例2:土地估價師和土地評估機構,非法利用其掌握的估價資料和信息,或在利用過程中泄露國家秘密、當事人隱私、當事人的商業秘密。

  第三十二條 保守秘密
  【注釋】  是指土地估價師應保守完成估價業務過程中知悉的土地評估機構自身、客戶、估價相關當事人的個人隱私、商業秘密和國家秘密。未得到委托方的書麵允許或非依法律要求必須對外提供的,不得將任何估價資料和信息提供或泄露給第三者。
  指引示例1:對估價目的涉及的相關當事人進行確認時,土地估價師必須要謹慎。委托方要求對相關當事人匿名的情況下,土地估價師仍然要將相關當事人的身份在工作底稿中進行闡述,但在土地估價報告當中可以依據委托方要求加以省略。例如,在國有企業土地資產處置項目中,土地受讓方作為項目的相關當事人和土地估價報告的其他使用人可能提供部分估價資料,土地估價師在土地估價報告可以不提及受讓方的名稱,但在工作底稿中應予以備注。
  指引示例2:土地估價師應當清楚並切實遵守所有與估價業務相關的保守秘密和防止泄露隱私方麵的法律規定。
  指引示例3:為防止估價中接觸的客戶隱私、商業秘密、國家秘密的泄露和被非法利用,土地評估機構應當將接觸人群限製在盡可能小的範圍,並讓有機會接觸的人員在保密協議上簽字,嚴格保管有關資料,將所有可能泄露的環節落實到個人。
  禁行示例1:土地估價師和其他估價人員泄露因執業便利獲取的客戶信息和項目信息,利用保密的商業信息為自己或他人謀取不正當利益。
  禁行示例2:土地評估機構泄露因執業便利獲取的客戶信息和項目信息,或非法出售因執業便利獲取的商業信息。
  禁行示例3:土地評估機構和估價人員泄露因執業便利獲取的國有土地招拍掛底價信息和司法拍賣底價信息等國家秘密,或利用國家秘密為自己或他人謀取不正當利益。

第九章  附則

  第三十三條 本準則中涉及的基本術語,按以下定義理解。
  職業道德 與人們的職業活動緊密聯係的符合職業特點所要求的道德準則、道德情操與道德品質的總和,它既是對本職人員在職業活動中行為的要求,同時又是職業對社會所負的道德責任與義務。
  執業操守 評估從業人員應自覺遵守的職業道德標準和執業行為準則。
  準則 行業自律組織發布的,全行業從業人員應遵守的技術標準、行為要求和道德規範。
  示例 供執業土地估價師更好地學習理解核心理念的參考案例,分為正反兩類。正麵的示例前標明指引示例,用標準化語言可、宜、應、必須鼓勵土地估價師自覺執行;反麵的示例前標明禁行示例,土地估價師應努力避免該種行為發生。
  技術標準 根據《中華人民共和國標準化法》,應由國家標準行政主管部門發布,或國家標準行政主管部門和行業行政主管部門聯合發布。分為國家標準、行業標準、地方標準和企業標準四級,低級別標準的技術要求不得寬於高級別標準。
  專業人士 具有某一行業的專業知識或技能、熟悉相關法規和技術標準、經認定或許可從事該項專業業務、能自覺遵守行業自律準則的人士。
  資質認定 根據國務院批準印發的《國土資源部主要職責內設機構和人員編製規定》,土地評估機構、人員資質認定職責由行業協會承擔。
  工作底稿 通過紙質文檔、電子文檔或其他媒介記錄,用於支持土地估價師判斷和形成結論、表明遵守此準則和其他相關準則的數據、信息和材料。
  利益衝突 專業服務領域(含估價行業)中的一種現象,即委托人的利益與提供專業服務的從業人員自身利益或者其所代表的其他利益之間存在某種形式的對抗,進而有可能導致委托人的利益受損,或者帶來專業服務品質的實質性下降。專業服務過程當中存在利益衝突必將傷及專業服務的職業精神和特定職業的社會公信力。
  隔離牆 當土地估價師及其團隊為“相互衝突”的客戶提供服務時,在土地估價師及其團隊之間設立分隔措施,是國際上處理利益衝突的通行措施。設置“隔離牆”必須足夠牢靠,不能穿透任何信息。一般應該滿足以下條件:①必須由不同的土地估價師及團隊為相互衝突的客戶工作,並延伸到所有助理人員和接觸信息的秘書和文印人員;②這樣的個人或團隊必須在物理上分隔明確,如果達不到分別處在不同的建築中,至少是位於一棟建築的不同辦公室;③任何信息,無論何種擁有方式,都不得被“另一側”接觸到,並且任何書麵信息應該存放在單獨的、加鎖的存放處。

  第三十四條 本準則由中國土地估價師協會常務理事會負責解釋。

  第三十五條 本準則自發布之日起施行。


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